現地調査で気をつけたい8つのポイント

不動産会社のホームページやチラシを見て、素敵!と思って見学に行くけど、実際見てみたらそれほどでもないな、、、という事。ありませんか?

不動産屋の写真や動画ってなんだか良く撮れていますよね。実はかなり加工されてしまっている物も多いのが実情です。

写真やマイソク(販売図面)である程度の情報はわかりますが、やはり現地をしっかり見る事が鉄則です。

私たち不動産業者は現地調査を略して現調(げんちょう)と呼びますが、この中でも特に私が意識しているものをご説明いたします。

①土地と道路の高低差

②擁壁の建材、状態

③樹木、電線等の越境

④陽当たり、風通し、湿気

⑤境界がしっかり現存しているか

⑥盛土・切土かどうか

⑦地中埋設物があるかどうか

⑧嫌悪施設が周囲にあるかどうか

 

①土地と道路の高低差

マイソク(販売図面)に描いてある土地の平面図を見てみても、その起伏や植栽の状況は若ならいですよね。おっ!60坪もあると思って現地を見てみたら、傾斜地だったり、擁壁の法面があったりと、まるまるその土地をそのまま使えることは救い無いのです。また、前面道路と高低差があると後々家を建てるのに平地と比べてお金が掛かる事もありますのでご注意ください。

②擁壁の建材、状態

土地と道路に高低差があるという事は、何かしらの方法で擁壁が建造されているかと思われます。その擁壁が一体何で造られており、いつ造られたものなのか、しっかりと確認しておくことが重要です。家を建てる際に場合によっては擁壁を全てやり直さなくてはならないとなると、かなり大変な工事になり得ます。セットバックがあるかどうかも確認しましょう。

③樹木、電線等の越境

現地を確認すると、ほとんどと言ってよいほど、越境があります。樹木、塀、電線など。多少のものなら良いのですが、家の建築に影響をするものだとしたら問題です。隣地との越境物は少なからず近隣問題になり得ます。

④陽当たり、風通し、湿気

家を囲む環境の良し悪しは、住まいの快適具合だけでなく、家自体のメンテナンス、耐久にも大きな影響を及ぼします。特に鎌倉は海と森に囲まれて、湿気がたまり易い地形です。海側なのか、山側なのか、山側でも谷戸(やと:周りを山に囲まれた細長い地形の谷間)が南北に開けているか、東西に開けているかで全く環境が変わります。

⑤境界がしっかりと現存しているか

先ほどの越境とも係る事ですが、隣地との境界がしっかりと確定されているかどうかも重要になってきます。将来的に近隣トラブルになる可能性もありますし、再測量した結果、土地の面積が小さくなってしまう事もあります。確定測量がされてないとしても地積測量図があると安心です。

⑥盛土・切土かどうか

宅地を造成する際、その土地に土を盛って造った盛土、切り出して造った切土。地盤の強さからすると切土の方が強いのですが、山を切り崩して造った宅地の場合、一部盛土で造成した宅地も多いです。宅地の地盤の強弱は、家づくりに大きくかかわってきますので、どのように造成された土地なのか確認しましょう。

⑦地中埋設物があるかどうか

更地であっても、その土地に以前建物が建っていたりすると、その建物の基礎や浄化槽(生活排水、し尿を自分の敷地内で浄化し排水する設備)が埋まったままの可能性があります。家を建てる際に出土するとその掘削に費用と時間も掛かり、予定外の事態になる事もあります。

⑧嫌悪施設が近くにあるかどうか

土地を見学した際に、あまり周りの環境までは見て回ることも難しいでしょう。ただ実際に暮らすとなると、その周りにある施設は気をつけてチェックした方が良いでしょう。実際にその土地を見さんと訪れてついでに周りを歩いてみるのも良いでしょう。お墓、葬儀場といったものが苦手な方もいらっしゃるでしょうし、最近では保育園のような施設が苦手な方もいらっしゃいます。

 

誰と一緒に土地を見るのか

土地から家を建てたい方も、恐らく土地探しは不動産屋の営業マンと一緒に行うと思います。

ここで一つ気を付けておかねばならないのは、彼ら不動産営業マンは、不動産仲介のプロであって、建築に関してはプロではないという事です。ある程度の法規制や地の利はあったとしても、プロの建築士には敵いません。

会社によってはノルマも厳しく、お客さんの都合より自分たちの成績を考える輩が残念ながら鎌倉にもまだまだいます。そんな彼らに土地探しを任せると結果的に土地に高い買い物をしてしまい、家にお金が掛けられなくなってしまいます。

私は、土地を購入する前の段階から、ハウスメーカーの方と一緒に見て頂くことにしました。

不動産屋の目線と違った、建築家の目線で土地を見ることも大事です。

土地の地盤改良は必要なのか?

この部分はどこまで盛土で埋めるのか?

などなど、私も気づかなかったポイントがたくさん。

不動産屋に決定を急かされるようなことがあっても、まずは工務店、ハウスメーカー、建築士と一緒に現地を見てアドバイスもらいましょう!!

家を建てられるようにする前段階で、工事にどれぐらいかかるのか費用をしっかり算出すれば、それをもとに価格交渉が出来ることもあります。

洋一郎。

大町の森に囲まれた土地

新緑が気持ちよい里山

といっても、鎌倉の大町です。

山を少し登ったところに、緑に囲まれた70坪程の土地が売却にでています。

価格は690万円。

えっなんで!?と思われるかと思います。

こちらは借地権の土地となっております。

しかも、車が入らない、駅から徒歩24分。

少し悩みどころですが、環境はとても素敵ですよ。

開放感もあって、陽当たり風通しも良い。久しぶりに山好きにはたまらない土地が出てきたなと思います。現金で買って、その後借地30年でも土地の代金としては1300万円ほど、しかも固定資産税はかかりません。建物に費用が掛けられますね。

 

ここの土地の元付業者(売主から売却依頼されている不動産業者)はヤマモトさん。鎌倉駅東口にある老舗不動産屋さんです。地代や更新料等の詳細は担当かなえさんという方にご連絡すれば丁寧に教えて下さいますよ。

2019年4月現在の情報です。終了の際はご了承ください。

あくまで参考情報としてご査収下さい。

洋一郎

夕方土地を見に行ってみる

不動産の仕事をしていて驚くのが、土地を一度見ただけで購入を決められるお客様が少なからずいらっしゃるのです。

朝、昼、夜、晴れ、曇り、雨、春、夏、秋、冬、平日、休日

状況により違う雰囲気を出すのに、一見しただけで決断してしまうお客さんはすごい判断力だなと。

でもそういう方々こそ、長く色々な土地をご覧になられているからこそ、「あっここ良い土地だな」と判断できるのでしょう。

土地探し初心者の方は、決して初めて見る土地を即決してはいけません。契約の諸条件や周辺環境を承知の上で熟考しましょう。良い土地を見つけて興奮する気持ちはわかります。建物プランを入れてみたり、銀行審査をしてみながらも、数回現地に足を運びましょう。

そんな訳で僕も、夕方の西御門を見に来ました。

さすがに4時を過ぎると陽も山側に隠れ、薄暗くなってきます。

土地もまだまだ造成が進んでおりません。凸凹しており、プランを考える上でも造成工事を進める必要がありそうです。

陽の差す午前中は暖かく、南風も吹いて気持ち良かったのですが、陽が落ちてからは一気に冷え込み山側から風が吹く事も分かりました。

改めてこうして別の時間帯に見てみて良かったなと感じました。是非皆さんも色々な時間に見てみましょう。営業マンには同行してもらわずご自身の脚で歩いてみるのも大事です。

洋一郎

販売図面(マイソク)からわかる12のポイント

販売図面例

不動産屋に行くともらえる販売図面。この資料が意外と役に立つのです。

不動産屋に行かれた事のある方はご覧になったことがあるかと思います。売買物件の販売図面。この資料に記載すべき内容は宅建業法で決まっており、不動産の公平な取引において不動産業者が責任を持って正しい情報を確実に記載しなくてはなりません。

我々不動産屋はこの販売図面を通称「マイソク」と呼びます。不動産屋に行った時に「マイソクください」なんて言ってみたら、営業マンも「おっ、このお客さん素人じゃないな」と思うかもしれません。

このマイソク「激安」「最高」「珍しい」と言った誇張表現等も規制されています。あくまで客観的な情報のみ記載していますので、物件の情報収集には一番重要な書面になってきます。

このマイソクは戸建、土地、マンション、商業・投資物件などで記載の情報が変わってきますが、今回は皆さまお家を建てたいかと思うので土地のマイソクについてご説明しましょう。

①土地の価格

②土地の所在(ほとんどが町名まで)

③土地の権利(所有権なのか借地権なのか)

④土地の面積(公簿面積、実測面積)

⑤土地の地目(登記簿上の用途)

⑥土地の詳細(地勢、道路接道、道路幅員、方位等)

⑦用途地域(法令で指定する主な土地の利用用途)

⑧その他法令上の制限

⑨建ぺい率・容積率(家が建てられる面積割合)

⑩ライフライン(電気、ガス、上水道、下水道)の引込みについて

⑪その他備考

⑫売却を担当している不動産会社

以上が大まかに分かる事の中で特に着目すべきところです。一つ一つ見ていきましょう。

①土地の価格:予算との兼ね合いもありますから、まず着目するのが価格でしょう。ただ、安い土地には何か理由があり、しっかりとした調査し検討することをお勧めいたします。周辺の相場価格と比べてどうか、どうして他より価格が高いのか、安いのか、担当の営業マンに意見を聞いてみましょう。

②土地の所在:マイソクには土地の住所の詳細な記載が無いことが多いです。営業マンに教えてもらうか、町名から大体の位置を検討付けておくのが良いでしょう。お薦めはGoogle Earthと連動したGoogle mapで周辺の土地の形状を見てみることです。陽当たり、山の迫り具合、海からの高低差など色々なことが見えてきます。

③土地の権利:土地は所有権のものだけでなく、地主から土地を賃貸借する借地権の土地もあります。通常の売買価格よりも6割ほど安いのが特徴ですが、住宅ローンを使えない場合がほとんどです。借地権付きの土地は土地の固定資産税を払う必要はありませんが、大体が固定資産税より高い地代を毎月支払います。

④不動産の売買において、土地の面積の表示には1、公簿面積(登記簿上の面積)と2、実測面積(測量した面積)のいづれかで売買されるかは気を付けてみる必要があります。実際には2、実測面積で売買されるのが望ましいのですが、費用が掛かる為売主でもやりたがらない人も多いです。また、隣地の方の協力を得られない為測量が確定できないなどの理由もあり得ますので、公簿売買(公簿面積で売買すること)である場合はなぜ測量しないのか確認しましょう。

⑤登記簿上その土地がどのような用途として使われているか、それが地目になります。一般的に不動産会社が皆さんに紹介する土地というのは、まず間違いなく家が建てられる不動産登記上の地目でいう「宅地」になります。地目にはそれ以外にも田、畑、宅地、公衆用道路、山林、牧場、境内地、墓地、水道用地、公園・・・・と20種類くらいあります。鎌倉には少ないですが、田、畑としている地目の土地に家を建てる場合には農地転用と言って届出手続きが必要になるので注意しましょう。

⑥マイソク上の土地図面は平面な為、実際の傾斜や高低差、道路との接道がわかりません。マイソクの注記によくあるのが「図面と現況が違う場合は現況を優先します。」(間違ってたらごめんね!ということ笑)どんなに詳細に調べたつもりでも間違う事もあるので、マイソク上の情報は参考程度に、現地を設計士と実際に見に行くことをお勧めいたします。建築に大きくかかわる内容なので素人判断はできないのです。また、道路の幅員や種類もしっかりと確認しておきましょう。建築基準法上の道路とは幅員が最低4mなくてはなりません。それに満たない道路で拡幅が必要の物は、主に建替え時「セットバック」と言って敷地の一部を道路提供しなくてはなりません!

道路提供した部分は建物を建てることも出来ないので気をつけましょう。また、売買面積として記載があるものはセットバック部分も含んでいる為、実際には土地が小さくなることをちゃんと確認しましょう。

⑦基本的に各市町村の行政区はその町づくりにマスタープランを作成し、どんな街にしていくか長期的な視点で計画を実行しています。鎌倉の場合、住宅地だけでなく観光地になるような旧鎌倉市街地、商業で賑わう大船、ロードサイドで店舗も多い深沢等、場所によって建てられる建物の大きさや用途を決めています。これを区分けしたのが用途地域図となります。住宅地となる多くが第一種低層住居専用地域ですが、店舗もできる近隣商業地域、ゲストハウスや簡易宿泊施設の開業もできる一種住居地域もあります。低層住居専用の地域と思ったら、隣はマンションも可能なエリアだった、、、なんてならないようにしっかりと用途地域やその制限等も確認しましょう。

用途地域図は各市町村のホームページでも見られる場合があります。

⑧これ以外にも多くの法令、条例があります。鎌倉の場合、埋蔵文化財調査を指導する文化財保護法や、風致や景観を守る為の風致条例、景観法。土砂災害対策推進法による土砂災害警戒区域。家づくりだけでなく、安全にかかわる事も記載がありますのでしっかりと確認し、分からないものは担当営業マンに聞きましょう。

⑨建物がどれぐらいの面積で建てられるのか、それは前項の用途地域によってほとんど割合が決まっています。敷地面積に対する建築面積を定める建ぺい率。敷地面積に対する延べ床面積(各階の面積合計)を定める容積率。鎌倉の第一種低層住居専用地域はほとんど建ぺい率40%、容積率80%となっていますが、この率は接する前面道路の大きさによって変わってきます。注意しましょう。

⑩ライフラインがどのように施設してあるのかも大事な要素です。ガスは都市ガスなのか、プロパンガスか、下水道は本下水か、浄化槽か。それによって今後のランニングコストも変わってきます。また地中埋設管類が全面の公道に通っているのか、隣地の方の引込みから分岐しているかも、将来的に工事や費用負担が発生する要因なので、詳細がどうなっているか担当営業マンに聞いてみましょう。地面を掘削する工事は思いのほか費用が掛かるので確実なチェックが必要です。

⑪「その他備考」の項目が実は一番大事な内容だったりします。この土地だけに該当する特に注意すべき事や、告知事項(過去に事故があったり)契約条件の記載がありますので必ず目を通しましょう。

⑫不動産業者が売主様と直接つながっている業者かどうか、確認しましょう。不動産業者は売主様から売却を依頼される時、一般、専任、専属専任(詳細はまた書きます。)のいづれかで媒介契約を結んでいます。やはり売主様と直接話ができる担当であれば間違いなく土地の詳細まで確認してますし、価格の交渉もしやすくなります。現在では不動産の公平な取引の為、市場に出ている物件はすべての不動産業者が取引できますが、やはり直に担当している業者とコンタクト取りましょう。

以上が、販売図面(マイソク)からわかる事です。これを今後さらにわかり易く分けて説明していく予定です。

 

土地調査の3大ポイント

これは、土地から家を建てたいお客様に僕が差し上げているチェックリストです。

ハウスメーカー営業を経験している僕は、メーカー目線と不動産屋目線の両方で土地を見るようにしています。

駅からの立地が良くて安いけど、家を建てるのは大変!とか

広さもあって地盤もしっかりしてる。思うような家が建てられるけど将来売れないような場所だったり、とか

ハウスメーカーの思惑と、不動産屋の思惑は意外と合わない事も多いのです。さらにお金のことが絡むと余計に双方うまくまとまりづらい、、、

ハウスメーカーは高いお家を建ててもらいたいから安い土地を買ってもらいたい。

不動産屋は高い土地を買ってもらいたいから安いメーカーで建ててもらいたい。

そんなメーカー、不動産屋で買っちゃダメですよ。笑

自分たちでも土地探しのノウハウを知って、判断できるようになってもらいたい。その一端として僕がいつも土地を見る時にしている事を項目表にしたのです。大きく分けるとチェックポイントは3つ

①販売図面からわかること

②行政の調査でわかること

③現地に行ってわかること

今後このブログでひとつづつ細かくご説明していくつもりですが、いづれも全部自分で調べられる事です。もしご興味あったらご連絡ください。詳しくご説明いたします。

洋一郎

土地もありますよ?(後編)

コーポラティブハウスとは、入居希望者が集まり組合を組織して、その組合が事業主となって、土地取得から設計者や建設業者の手配まで、建設行為の全てを行う集合住宅の事です。

簡単に言えば、希望者で自由にマンションを一緒に造る感じでしょうか。間にディベロッパーのマージンが入らない為、低コストで思うような家が建てられるのです。

デザインも自分たちの思う様にできる。

海外で流行ってる新しい取り組みだろうかと思いますよね。でも日本では1921年に住宅組合法が制定されてから3万5千棟も建てられていて、そこそこ歴史もあるんです。

国の政策もあり、その後は一戸建て住宅が主流になっていきましたが、戦後の住宅不足の時代に、資金の少ない労働者層が家を取得できる手段だったのです。

現在のコーポラティブハウスは民間のプロデュース会社や建築士を中心に造られている

個人では買えないような大きな土地も組合を結成して共同購入、共同住宅を建てれば費用が抑えられるのです。

もちろん、マンションを皆で建てるようなわけですから、互いにスムーズに意見を交換できることも必要ですし、そこがこじれてしまうと少し大変なのがデメリットでもあるのがコーポラティブハウスなのです。

ただ、これからの時代、ますます人と人との関係が希薄になりつつあるからこそ、多少大変でも、近隣の人と交流する機会が必要だと思っています。子どもにも親のそうした姿勢を見せて育てていきたいと思っていたので、この西御門の土地を選ぶことは自然とすんなりいきました。

なんだか時代劇の長屋や、オールウェイズ3丁目の様に、地域がべったりのところは良いコミュニティに思えるのは、私の考えすぎでしょうか。

この西御門の土地になんだかそんな希望を感じたのです。

洋一郎

過去の土地候補(大町)

西御門の土地に出会う前も、いくつか胸躍る土地には出会ってきました。

そのいくつかも紹介しながら、何で購入をしなかったかご説明いたします。

今回ご紹介するのは鎌倉市大町3丁目

駅から歩いて20分、山が一個丸々敷地で、他よりも高いので海も遠望できます。

敷地から青々とした海が望めました。

敷地総面積は648㎡(196坪以上!) 価格はそれでいてなんと2,000万円!?

驚きの価格ですね。

どうしてそんなに安いの!?と思われますよね。

実は道路からこの土地に入るまでが大変!

高低差20メートル以上の未造成の斜面があるだけ😅

 

敷地までの通り道、トトロがでそう。

所在場所はこの山の上になります。

その為、この敷地までを自分で造成工事をしなくてはなりません。

造成の許可を市から取り付け、土を削り、木を伐採して(これにも許可が必要)

ライフラインを引いて、コンクリートを打つ。。。

恐らく金額で900万円以上掛るでしょう。

そして残念ながら、そこまでして作った通路を通って入れる平らな敷地は、、、

およそ82㎡(24坪)、、、ちっちゃい。。。

 

購入諸費用、造成費用を加えると3000万円は越えてしまいます。

それに将来的に山の木を剪定したり、土砂災害に備えて擁壁を造ったりと費用が掛かる可能性がありました。

自分の敷地や敷地内の樹木が隣地に被害を与えると、その賠償は土地所有者になります。

そのリスクを考えると今回の土地は見送らざるを得ませんでした。

海が見えて、緑に囲まれているのは実に惜しかった。

ただ一つ、この大町3丁目周辺は駅まで歩いて18~20分で、

津波ハザード外というのは良い立地ですね。

海までも歩いて行けるけど、ハザードマップ外

駅までも徒歩圏内。

大町周辺は立地としてはかなりお勧めです。

 

洋一郎

土地もありますよ?

先日、取材に行った西御門の物件の周辺はまだまだ造成工事中。

どうもまだまだ何か建ちそうだと思っていたら、販売会社から連絡がありました。

これから数年かけて他にも賃貸アパート、シェアハウスを建てていくとの事。

二つは分譲地に

中央のプロムナードには桜の木も植えて、共有道路としていき、

コーポラティブハウスだけでなく、宅地としても分譲するという事でした。

中央は桜のプロムナナード

ただし、建築する家は周囲の家の意匠に合わせた切妻の屋根にする事など、街並みづくりに寄与することが条件でした。

「上岡さん、良いお客様いらっしゃいませんか??」と販売会社

すでにD-1区画は売却が決まっているとの事でしたが、D-2は販売中。

その気になるお値段は、、、

な、なんと2780万円!?

専用通路(棒状の土地部分)はあるものの土地面積は70坪弱

これは、鎌倉でも珍しい掘り出し物か!?

でも、これにはコーポラティブ方式による事情がありました。

(後編に続く)

洋一郎

ハウスメーカー営業時代の失敗

 

某ハウスメーカーの営業をしていた時、担当をしていたお客様が購入した土地を見て愕然としたことがありました。

家づくりにお金を掛けたく、安い土地を探していたお客様。

不動産屋の「未公開物件」という言葉に乗せられて2,000万円台の土地を現金で購入されたのです。

その土地が写真の様な高い擁壁の上にある土地でして(写真はイメージです。)

家を建てようと思ったら擁壁のやり直しで+1,000万円ほど掛かってしまったという悪夢のような土地なのです。

お客様から電話で「良い土地が見つかった!」とお話しあった時、すぐ現地を見に行けば良かったと今となっては後悔しております。

電話の二日後見に行ったらもう契約済み、、、

現金で買えるからといって契約を急かす不動産屋、許すまじ。

是非、土地を探す際は設計士、ハウスメーカーの人とも見てくださいね。

必要以上の出費になる事もありますので、、、

洋一郎