土地調査の3大ポイント

これは、土地から家を建てたいお客様に僕が差し上げているチェックリストです。

ハウスメーカー営業を経験している僕は、メーカー目線と不動産屋目線の両方で土地を見るようにしています。

駅からの立地が良くて安いけど、家を建てるのは大変!とか

広さもあって地盤もしっかりしてる。思うような家が建てられるけど将来売れないような場所だったり、とか

ハウスメーカーの思惑と、不動産屋の思惑は意外と合わない事も多いのです。さらにお金のことが絡むと余計に双方うまくまとまりづらい、、、

ハウスメーカーは高いお家を建ててもらいたいから安い土地を買ってもらいたい。

不動産屋は高い土地を買ってもらいたいから安いメーカーで建ててもらいたい。

そんなメーカー、不動産屋で買っちゃダメですよ。笑

自分たちでも土地探しのノウハウを知って、判断できるようになってもらいたい。その一端として僕がいつも土地を見る時にしている事を項目表にしたのです。大きく分けるとチェックポイントは3つ

①販売図面からわかること

②行政の調査でわかること

③現地に行ってわかること

今後このブログでひとつづつ細かくご説明していくつもりですが、いづれも全部自分で調べられる事です。もしご興味あったらご連絡ください。詳しくご説明いたします。

洋一郎

土地もありますよ?(後編)

コーポラティブハウスとは、入居希望者が集まり組合を組織して、その組合が事業主となって、土地取得から設計者や建設業者の手配まで、建設行為の全てを行う集合住宅の事です。

簡単に言えば、希望者で自由にマンションを一緒に造る感じでしょうか。間にディベロッパーのマージンが入らない為、低コストで思うような家が建てられるのです。

デザインも自分たちの思う様にできる。

海外で流行ってる新しい取り組みだろうかと思いますよね。でも日本では1921年に住宅組合法が制定されてから3万5千棟も建てられていて、そこそこ歴史もあるんです。

国の政策もあり、その後は一戸建て住宅が主流になっていきましたが、戦後の住宅不足の時代に、資金の少ない労働者層が家を取得できる手段だったのです。

現在のコーポラティブハウスは民間のプロデュース会社や建築士を中心に造られている

個人では買えないような大きな土地も組合を結成して共同購入、共同住宅を建てれば費用が抑えられるのです。

もちろん、マンションを皆で建てるようなわけですから、互いにスムーズに意見を交換できることも必要ですし、そこがこじれてしまうと少し大変なのがデメリットでもあるのがコーポラティブハウスなのです。

ただ、これからの時代、ますます人と人との関係が希薄になりつつあるからこそ、多少大変でも、近隣の人と交流する機会が必要だと思っています。子どもにも親のそうした姿勢を見せて育てていきたいと思っていたので、この西御門の土地を選ぶことは自然とすんなりいきました。

なんだか時代劇の長屋や、オールウェイズ3丁目の様に、地域がべったりのところは良いコミュニティに思えるのは、私の考えすぎでしょうか。

この西御門の土地になんだかそんな希望を感じたのです。

洋一郎

過去の土地候補(大町)

西御門の土地に出会う前も、いくつか胸躍る土地には出会ってきました。

そのいくつかも紹介しながら、何で購入をしなかったかご説明いたします。

今回ご紹介するのは鎌倉市大町3丁目

駅から歩いて20分、山が一個丸々敷地で、他よりも高いので海も遠望できます。

敷地から青々とした海が望めました。

敷地総面積は648㎡(196坪以上!) 価格はそれでいてなんと2,000万円!?

驚きの価格ですね。

どうしてそんなに安いの!?と思われますよね。

実は道路からこの土地に入るまでが大変!

高低差20メートル以上の未造成の斜面があるだけ😅

 

敷地までの通り道、トトロがでそう。

所在場所はこの山の上になります。

その為、この敷地までを自分で造成工事をしなくてはなりません。

造成の許可を市から取り付け、土を削り、木を伐採して(これにも許可が必要)

ライフラインを引いて、コンクリートを打つ。。。

恐らく金額で900万円以上掛るでしょう。

そして残念ながら、そこまでして作った通路を通って入れる平らな敷地は、、、

およそ82㎡(24坪)、、、ちっちゃい。。。

 

購入諸費用、造成費用を加えると3000万円は越えてしまいます。

それに将来的に山の木を剪定したり、土砂災害に備えて擁壁を造ったりと費用が掛かる可能性がありました。

自分の敷地や敷地内の樹木が隣地に被害を与えると、その賠償は土地所有者になります。

そのリスクを考えると今回の土地は見送らざるを得ませんでした。

海が見えて、緑に囲まれているのは実に惜しかった。

ただ一つ、この大町3丁目周辺は駅まで歩いて18~20分で、

津波ハザード外というのは良い立地ですね。

海までも歩いて行けるけど、ハザードマップ外

駅までも徒歩圏内。

大町周辺は立地としてはかなりお勧めです。

 

洋一郎

アイディアブック②階段

やっぱり首都圏の土地は狭いのでしょうね。

平屋の家の様に広い敷地があるならば、家を2階建てにしなくてもよいのですが、現代の日本の家は2階である事が前提です。

そうなると2階にあがる方法、位置を考える必要があります。

螺旋階段、直階段、折れ曲がり階段、、、

階段を家のどの位置に、どのような様式で配置するかによって

まったく家の雰囲気は変わってくると思います。

階段は住空間にメリハリをつけてくれる意味でも

その位置と形にこだわりたいものですね。

土地もありますよ?

先日、取材に行った西御門の物件の周辺はまだまだ造成工事中。

どうもまだまだ何か建ちそうだと思っていたら、販売会社から連絡がありました。

これから数年かけて他にも賃貸アパート、シェアハウスを建てていくとの事。

二つは分譲地に

中央のプロムナードには桜の木も植えて、共有道路としていき、

コーポラティブハウスだけでなく、宅地としても分譲するという事でした。

中央は桜のプロムナナード

ただし、建築する家は周囲の家の意匠に合わせた切妻の屋根にする事など、街並みづくりに寄与することが条件でした。

「上岡さん、良いお客様いらっしゃいませんか??」と販売会社

すでにD-1区画は売却が決まっているとの事でしたが、D-2は販売中。

その気になるお値段は、、、

な、なんと2780万円!?

専用通路(棒状の土地部分)はあるものの土地面積は70坪弱

これは、鎌倉でも珍しい掘り出し物か!?

でも、これにはコーポラティブ方式による事情がありました。

(後編に続く)

洋一郎

スペアリブのせごはん

鶏のフォー
大町方面に行くとあります。

昨年、鎌倉駅から大町に歩いていく途中にベトナムフォーのお店ができました。

“フォーラスカル” スープの奥深さを感じられるお店です。

 

そんなフォーのお店のスペアリブのせご飯。一押しです。

900円でスープ付き。

鎌倉駅周辺だとランチはどこもだいたい1,000円を越えるので、

この味、クオリティでこの価格は良心的だと思いました。

半熟卵がとろけて美味しい

シンプルな店づくりながら、ほっとしてご飯が食べれる

そんな素敵なお店です。是非行ってみてください。

他のメニューも素敵です。

場所:鎌倉市小町1丁目15

電話番号:0467-25-1238

営業時間:11:00-17:00

ハウスメーカー営業時代の失敗

 

某ハウスメーカーの営業をしていた時、担当をしていたお客様が購入した土地を見て愕然としたことがありました。

家づくりにお金を掛けたく、安い土地を探していたお客様。

不動産屋の「未公開物件」という言葉に乗せられて2,000万円台の土地を現金で購入されたのです。

その土地が写真の様な高い擁壁の上にある土地でして(写真はイメージです。)

家を建てようと思ったら擁壁のやり直しで+1,000万円ほど掛かってしまったという悪夢のような土地なのです。

お客様から電話で「良い土地が見つかった!」とお話しあった時、すぐ現地を見に行けば良かったと今となっては後悔しております。

電話の二日後見に行ったらもう契約済み、、、

現金で買えるからといって契約を急かす不動産屋、許すまじ。

是非、土地を探す際は設計士、ハウスメーカーの人とも見てくださいね。

必要以上の出費になる事もありますので、、、

洋一郎

 

アイデアブック①玄関

玄関のイメージ

玄関はその家の顔。

玄関はその家を守るもの

玄関は人を迎える場所

だからこそ、力強くでも包容力あるものにしたい

家の様子が全く分からないのも嫌だし、

丸見えでも困る。

風と光を通して

温かく人を迎えて安心できて

帰りに振り向くと、「また来てね」と言ってくれるような

そんな玄関にしたい。

洋一郎

出会いは突然に(後編)

新築の家に古材(古民家から持ってきた部材)を使うのをよく見かけます。

今回のこのコーポラティブハウスもそうした仕様でした。

 

柱や梁を古材を使うと、室内の雰囲気は重厚感あるものになります。

ただ、その古材の質や、他がその古材を迎えられるほどの設計になっているか

また、構造計算ができない古材をどのように使うのか。

設計士には色々と大変な部材であることは間違いありません。

その分、色々と費用も掛かってきます。

たまたまですが、こちらを設計されたビオフォルム環境デザイン室の山田代表には、以前お客様がお家を建てられた際にお会いした事がありました。

土地の陽当たり、風通り、隣家の様子から素敵なお家を設計され、

施主のお客様もとても喜んでいらっしゃっいました。

そんなビオフォルム環境デザイン室の設計なだけに、

建物外観、室内共にとてもデザイン性のあるもので、

古材も違和感なく建物に馴染んでいました。

久しぶりに良いな~と思える新築建売に出会えた気がします。

鎌倉でもデザイン性のある戸建の建売はあまりありません。

そして、何よりこの土地の雰囲気がとても気になってしまったのです。

道路から入った奥はもう山の緑に囲まれていて、

ちょっとした集落を建てられそうな、そんな土地

陽当たりも風通しも良く、良い気が流れているような感じがします。

お家の取材が終わった後も、僕は少しばかりその場にいました。

まさか、この時はここの土地の購入を検討するなんて思ってもいませんでした。

けれどこの数日後に、具体的に検討する事になるのでした。

洋一郎

出会いは突然に(前編)

正月の喧騒も収まってきた1月末の鎌倉。

この時期になると僕たち不動産屋も少し時間ができます。

不動産屋ってずっとお店に座っているイメージありませんか。

普段はお客様のご案内に、役所での調査作業、

銀行や司法書士、弁護士とのやりとりと

実は意外かもしれませんが、結構バタバタしてます。

その合間を縫って、新しい物件の撮影取材に行きます。

鎌倉は西御門、ちょっとこだわりの共同住宅が出たという事で、

さっそく取材の許可を頂き、撮影に行くことにしました。

西御門(にしみかど)は鎌倉の町名です。

場所は鶴岡八幡宮の北側の赤丸の辺り

駅からは歩くと25分ほど、自転車なら7分

僕はいつも晴れていれば自転車で取材に行きます。

その日は前日の雨も乾くぐらい良い天気。

ロードバイクにまたがり颯爽と(笑)出かけました。

(後半につづく)