現地調査で気をつけたい8つのポイント

不動産会社のホームページやチラシを見て、素敵!と思って見学に行くけど、実際見てみたらそれほどでもないな、、、という事。ありませんか?

不動産屋の写真や動画ってなんだか良く撮れていますよね。実はかなり加工されてしまっている物も多いのが実情です。

写真やマイソク(販売図面)である程度の情報はわかりますが、やはり現地をしっかり見る事が鉄則です。

私たち不動産業者は現地調査を略して現調(げんちょう)と呼びますが、この中でも特に私が意識しているものをご説明いたします。

①土地と道路の高低差

②擁壁の建材、状態

③樹木、電線等の越境

④陽当たり、風通し、湿気

⑤境界がしっかり現存しているか

⑥盛土・切土かどうか

⑦地中埋設物があるかどうか

⑧嫌悪施設が周囲にあるかどうか

 

①土地と道路の高低差

マイソク(販売図面)に描いてある土地の平面図を見てみても、その起伏や植栽の状況は若ならいですよね。おっ!60坪もあると思って現地を見てみたら、傾斜地だったり、擁壁の法面があったりと、まるまるその土地をそのまま使えることは救い無いのです。また、前面道路と高低差があると後々家を建てるのに平地と比べてお金が掛かる事もありますのでご注意ください。

②擁壁の建材、状態

土地と道路に高低差があるという事は、何かしらの方法で擁壁が建造されているかと思われます。その擁壁が一体何で造られており、いつ造られたものなのか、しっかりと確認しておくことが重要です。家を建てる際に場合によっては擁壁を全てやり直さなくてはならないとなると、かなり大変な工事になり得ます。セットバックがあるかどうかも確認しましょう。

③樹木、電線等の越境

現地を確認すると、ほとんどと言ってよいほど、越境があります。樹木、塀、電線など。多少のものなら良いのですが、家の建築に影響をするものだとしたら問題です。隣地との越境物は少なからず近隣問題になり得ます。

④陽当たり、風通し、湿気

家を囲む環境の良し悪しは、住まいの快適具合だけでなく、家自体のメンテナンス、耐久にも大きな影響を及ぼします。特に鎌倉は海と森に囲まれて、湿気がたまり易い地形です。海側なのか、山側なのか、山側でも谷戸(やと:周りを山に囲まれた細長い地形の谷間)が南北に開けているか、東西に開けているかで全く環境が変わります。

⑤境界がしっかりと現存しているか

先ほどの越境とも係る事ですが、隣地との境界がしっかりと確定されているかどうかも重要になってきます。将来的に近隣トラブルになる可能性もありますし、再測量した結果、土地の面積が小さくなってしまう事もあります。確定測量がされてないとしても地積測量図があると安心です。

⑥盛土・切土かどうか

宅地を造成する際、その土地に土を盛って造った盛土、切り出して造った切土。地盤の強さからすると切土の方が強いのですが、山を切り崩して造った宅地の場合、一部盛土で造成した宅地も多いです。宅地の地盤の強弱は、家づくりに大きくかかわってきますので、どのように造成された土地なのか確認しましょう。

⑦地中埋設物があるかどうか

更地であっても、その土地に以前建物が建っていたりすると、その建物の基礎や浄化槽(生活排水、し尿を自分の敷地内で浄化し排水する設備)が埋まったままの可能性があります。家を建てる際に出土するとその掘削に費用と時間も掛かり、予定外の事態になる事もあります。

⑧嫌悪施設が近くにあるかどうか

土地を見学した際に、あまり周りの環境までは見て回ることも難しいでしょう。ただ実際に暮らすとなると、その周りにある施設は気をつけてチェックした方が良いでしょう。実際にその土地を見さんと訪れてついでに周りを歩いてみるのも良いでしょう。お墓、葬儀場といったものが苦手な方もいらっしゃるでしょうし、最近では保育園のような施設が苦手な方もいらっしゃいます。

 

誰と一緒に土地を見るのか

土地から家を建てたい方も、恐らく土地探しは不動産屋の営業マンと一緒に行うと思います。

ここで一つ気を付けておかねばならないのは、彼ら不動産営業マンは、不動産仲介のプロであって、建築に関してはプロではないという事です。ある程度の法規制や地の利はあったとしても、プロの建築士には敵いません。

会社によってはノルマも厳しく、お客さんの都合より自分たちの成績を考える輩が残念ながら鎌倉にもまだまだいます。そんな彼らに土地探しを任せると結果的に土地に高い買い物をしてしまい、家にお金が掛けられなくなってしまいます。

私は、土地を購入する前の段階から、ハウスメーカーの方と一緒に見て頂くことにしました。

不動産屋の目線と違った、建築家の目線で土地を見ることも大事です。

土地の地盤改良は必要なのか?

この部分はどこまで盛土で埋めるのか?

などなど、私も気づかなかったポイントがたくさん。

不動産屋に決定を急かされるようなことがあっても、まずは工務店、ハウスメーカー、建築士と一緒に現地を見てアドバイスもらいましょう!!

家を建てられるようにする前段階で、工事にどれぐらいかかるのか費用をしっかり算出すれば、それをもとに価格交渉が出来ることもあります。

洋一郎。

どこのメーカーで建てるか2

不動産仲介の仕事をしていると、地元の工務店、ハウスメーカーとは頻繁に一緒に仕事をします。

こちらとしてはお客様をご紹介する立場なので、その工務店、ハウスメーカーがちゃんとしてるか、しっかりと見させて頂くのですが、正直ピンからキリまで色んな会社があります。お薦めしない会社はお薦めしません。(当たり前か)

そんな中、湘南で家づくりをするならここだけは知っておいて欲しいハウスメーカーがあります。お隣逗子市に親子二代続くダンハウスさん

なんと年間3棟しか建てない、生粋のこだわりメーカーです。

湘南でお薦めとしてのは、湘南以外のお仕事をあまりやらないため、自分たちがすぐ駆け付けられる範囲でお客様と長いお付き合いをされるそうです。

そのデザインは決して流行に乗りません。もしかしたら若い人にはちょっとつまらないのかもしれません。至極シンプルに生活しやすく、安全に、そしてメンテナンスが掛かりづらい安心の家づくりを目指しています。

家の構造も設備をあれこれ導入すると、色々と負荷がかかります。あっちをたてればこっちが立たずという事です。それをダンハウスさんは上手いバランスを取って、家の耐久性も上がり、住む人も健康に住める工夫を施しています。メーカーがお客様本位で、長く、安心して、健康で生活していける家を考えるとこうなるのだなと感じました。

良い家は建てる時に費用が掛かりますが、その後のメンテナンス費用、光熱費が抑えられ、長期的にみると結果的に安く建てた家よりも費用が抑えられるものです。

ダンハウスさんは地の利を生かして、本当に良い家を造るなと感じています。

今回、家づくりにあたってはこのダンハウスさんにも相談する事にしました。

洋一郎

大町の森に囲まれた土地

新緑が気持ちよい里山

といっても、鎌倉の大町です。

山を少し登ったところに、緑に囲まれた70坪程の土地が売却にでています。

価格は690万円。

えっなんで!?と思われるかと思います。

こちらは借地権の土地となっております。

しかも、車が入らない、駅から徒歩24分。

少し悩みどころですが、環境はとても素敵ですよ。

開放感もあって、陽当たり風通しも良い。久しぶりに山好きにはたまらない土地が出てきたなと思います。現金で買って、その後借地30年でも土地の代金としては1300万円ほど、しかも固定資産税はかかりません。建物に費用が掛けられますね。

 

ここの土地の元付業者(売主から売却依頼されている不動産業者)はヤマモトさん。鎌倉駅東口にある老舗不動産屋さんです。地代や更新料等の詳細は担当かなえさんという方にご連絡すれば丁寧に教えて下さいますよ。

2019年4月現在の情報です。終了の際はご了承ください。

あくまで参考情報としてご査収下さい。

洋一郎

どこのメーカーで建てるか

家やインテリアが好きで、新卒で勤めたのが大手ハウスメーカー。

営業ノルマには厳しい会社でしたが、家づくりについては勉強になりました。

家はつくる時だけでなく、その後のアフターメンテナンスの方が実は重要だと気づきました。そこはさすが大手ハウスメーカー、万全な体制と細やかなサービスが充実しています。勤めてみて思ったのは、この会社のサポート側の人たちは本当に真摯に仕事をされているなという事でした。これは自信を持って人に紹介ができます。

ただ、自分がこのメーカーの家を建てるかと言うと少し悩みます。

使用する部材は自社で作った信用のおけるものだし、工法は耐震性能だけでなく長期優良住宅として十分すぎるものですし、何より大手ブランド。

ただ、どうしても自分のイメージする家とはちょっと違う。

最新の太陽光発電をめいっぱい導入して、熱効率を最大限にりようするエネファームを設置して、自身や有事に備えて蓄電池も搭載!

補助金や、電力買取もあるから初期投資して、月々の光熱費0円。家計にも自然にもエコ!

なんとも上手い話でした。

国や大企業の後ろ盾もあるからとそうした設備を導入しても良いのだろうか。10年後、20年後には設備を交換してまた費用が掛かるのではないか。エコを謳っているが廃棄時にはどうなるんだろう。

そんな不安もあって、なんだか息が詰まりそうな感じがするのです。

そうか、自分はもっと自然体でパッシブな住宅を求めているんだ。

大手ハウスメーカーに勤めたからこそ分かった。自分の家に対する考え方。家とはもしかしたら自分の生き方、人生がそのまま写るのかもしれませんね。

仕事を通して地元に素晴らしいハウスメーカーがある事が分かりました。そのご紹介はまた次回

洋一郎

夕方土地を見に行ってみる

不動産の仕事をしていて驚くのが、土地を一度見ただけで購入を決められるお客様が少なからずいらっしゃるのです。

朝、昼、夜、晴れ、曇り、雨、春、夏、秋、冬、平日、休日

状況により違う雰囲気を出すのに、一見しただけで決断してしまうお客さんはすごい判断力だなと。

でもそういう方々こそ、長く色々な土地をご覧になられているからこそ、「あっここ良い土地だな」と判断できるのでしょう。

土地探し初心者の方は、決して初めて見る土地を即決してはいけません。契約の諸条件や周辺環境を承知の上で熟考しましょう。良い土地を見つけて興奮する気持ちはわかります。建物プランを入れてみたり、銀行審査をしてみながらも、数回現地に足を運びましょう。

そんな訳で僕も、夕方の西御門を見に来ました。

さすがに4時を過ぎると陽も山側に隠れ、薄暗くなってきます。

土地もまだまだ造成が進んでおりません。凸凹しており、プランを考える上でも造成工事を進める必要がありそうです。

陽の差す午前中は暖かく、南風も吹いて気持ち良かったのですが、陽が落ちてからは一気に冷え込み山側から風が吹く事も分かりました。

改めてこうして別の時間帯に見てみて良かったなと感じました。是非皆さんも色々な時間に見てみましょう。営業マンには同行してもらわずご自身の脚で歩いてみるのも大事です。

洋一郎

お客様の地鎮祭

F様の改築工事の地鎮祭が始まりました。

昭和一桁年代からある古民家とあって

F様もできるだけ趣を残したいと所望されています。

リフォーム、そしてその後の生活が、

安全で幸せであるようお祈りしました。

家の事はご縁事

身を正す機会があるのは良い事ですね。

 

この日は工事関係者だけでなく、近隣の方、売主だった方もお呼ばれされて

大人数での地鎮祭となりました。

F様のお子様も初めての地鎮祭に、なんだか気恥しそう。

もじもじして榊を備えたら逃げてしました。笑

でも、きっと今日の経験は忘れられないものになると思います。

 

さて、このお家がどのように生まれ変わるか

これからが楽しみです。

 

こちらのお家、進捗ありましたらまたご紹介いたします。

 

洋一郎

浄明寺のこだわりカレー”chuchuponpon”

カレーって原材料に結構小麦粉が入っていますよね。

これが腹持ちが良いのか、腹にたまるのか。

カレーのどっしり感ってこれなんだと思います。

 

ところがこの「もたれ感」をなんと「玉ねぎ」で解消するカレー

そんな発想転換をしたカレー屋さんが浄明寺に登場しました!

”chuchupnpn” (チュチュポンポン)

(可愛い名前ですね。)

 

カレーに玉ねぎって当たり前じゃない??

 

いえいえ、玉ねぎが主成分なんですよ。小麦じゃなくて

最近鎌倉でも多くなってきたグルテンフリー、カゼインフリーのカレーです。

これならアレルギー持ちのお子様でも食べられますね。

玄米の入ったライスとの相性はそれはもうぴったし!

 

お腹はもたれないは、腹持ちは良いわで

夕食までお腹もすかず間食もしませんでした。

これは燃費の悪い私にはピッタリ!

 

このchuchuponponのお店、自宅を店舗兼住居として開業したい方必見!

普通の中古戸建をリフォームしてお店を営業されているのです。。

オーナーご自身の希望をもとに工務店に手掛けてもらい、

2階の居室はなんとご自身でDIY中です。

 

第一種低層住居専用地域で開業するには色々とハードルがあるのです。

床面積の半分まで! 50㎡以内! 隣家に気を遣って!

それをクリアした実際のお店の実際を見るのは勉強になります。

 

器にもこだわり

スウィーツ、パンも充実

素敵な器で頂くコーヒーと美味しいデザートで

思ったよりゆっくりとしてしまいそう。

 

浄明寺に行った際はお立ち寄りになってみてはいかがでしょうか。

 

所在 鎌倉市浄明寺2-3-18
電話 0467-24-2285

鎌倉駅よりバス7分「杉本観音」バス停より停歩3分。
※鎌倉駅東口改札を出て右側5番乗り場よりの各バス(金沢八景/ハイランド/大刀洗行き)が利用可能です

洋一郎

販売図面(マイソク)からわかる12のポイント

販売図面例

不動産屋に行くともらえる販売図面。この資料が意外と役に立つのです。

不動産屋に行かれた事のある方はご覧になったことがあるかと思います。売買物件の販売図面。この資料に記載すべき内容は宅建業法で決まっており、不動産の公平な取引において不動産業者が責任を持って正しい情報を確実に記載しなくてはなりません。

我々不動産屋はこの販売図面を通称「マイソク」と呼びます。不動産屋に行った時に「マイソクください」なんて言ってみたら、営業マンも「おっ、このお客さん素人じゃないな」と思うかもしれません。

このマイソク「激安」「最高」「珍しい」と言った誇張表現等も規制されています。あくまで客観的な情報のみ記載していますので、物件の情報収集には一番重要な書面になってきます。

このマイソクは戸建、土地、マンション、商業・投資物件などで記載の情報が変わってきますが、今回は皆さまお家を建てたいかと思うので土地のマイソクについてご説明しましょう。

①土地の価格

②土地の所在(ほとんどが町名まで)

③土地の権利(所有権なのか借地権なのか)

④土地の面積(公簿面積、実測面積)

⑤土地の地目(登記簿上の用途)

⑥土地の詳細(地勢、道路接道、道路幅員、方位等)

⑦用途地域(法令で指定する主な土地の利用用途)

⑧その他法令上の制限

⑨建ぺい率・容積率(家が建てられる面積割合)

⑩ライフライン(電気、ガス、上水道、下水道)の引込みについて

⑪その他備考

⑫売却を担当している不動産会社

以上が大まかに分かる事の中で特に着目すべきところです。一つ一つ見ていきましょう。

①土地の価格:予算との兼ね合いもありますから、まず着目するのが価格でしょう。ただ、安い土地には何か理由があり、しっかりとした調査し検討することをお勧めいたします。周辺の相場価格と比べてどうか、どうして他より価格が高いのか、安いのか、担当の営業マンに意見を聞いてみましょう。

②土地の所在:マイソクには土地の住所の詳細な記載が無いことが多いです。営業マンに教えてもらうか、町名から大体の位置を検討付けておくのが良いでしょう。お薦めはGoogle Earthと連動したGoogle mapで周辺の土地の形状を見てみることです。陽当たり、山の迫り具合、海からの高低差など色々なことが見えてきます。

③土地の権利:土地は所有権のものだけでなく、地主から土地を賃貸借する借地権の土地もあります。通常の売買価格よりも6割ほど安いのが特徴ですが、住宅ローンを使えない場合がほとんどです。借地権付きの土地は土地の固定資産税を払う必要はありませんが、大体が固定資産税より高い地代を毎月支払います。

④不動産の売買において、土地の面積の表示には1、公簿面積(登記簿上の面積)と2、実測面積(測量した面積)のいづれかで売買されるかは気を付けてみる必要があります。実際には2、実測面積で売買されるのが望ましいのですが、費用が掛かる為売主でもやりたがらない人も多いです。また、隣地の方の協力を得られない為測量が確定できないなどの理由もあり得ますので、公簿売買(公簿面積で売買すること)である場合はなぜ測量しないのか確認しましょう。

⑤登記簿上その土地がどのような用途として使われているか、それが地目になります。一般的に不動産会社が皆さんに紹介する土地というのは、まず間違いなく家が建てられる不動産登記上の地目でいう「宅地」になります。地目にはそれ以外にも田、畑、宅地、公衆用道路、山林、牧場、境内地、墓地、水道用地、公園・・・・と20種類くらいあります。鎌倉には少ないですが、田、畑としている地目の土地に家を建てる場合には農地転用と言って届出手続きが必要になるので注意しましょう。

⑥マイソク上の土地図面は平面な為、実際の傾斜や高低差、道路との接道がわかりません。マイソクの注記によくあるのが「図面と現況が違う場合は現況を優先します。」(間違ってたらごめんね!ということ笑)どんなに詳細に調べたつもりでも間違う事もあるので、マイソク上の情報は参考程度に、現地を設計士と実際に見に行くことをお勧めいたします。建築に大きくかかわる内容なので素人判断はできないのです。また、道路の幅員や種類もしっかりと確認しておきましょう。建築基準法上の道路とは幅員が最低4mなくてはなりません。それに満たない道路で拡幅が必要の物は、主に建替え時「セットバック」と言って敷地の一部を道路提供しなくてはなりません!

道路提供した部分は建物を建てることも出来ないので気をつけましょう。また、売買面積として記載があるものはセットバック部分も含んでいる為、実際には土地が小さくなることをちゃんと確認しましょう。

⑦基本的に各市町村の行政区はその町づくりにマスタープランを作成し、どんな街にしていくか長期的な視点で計画を実行しています。鎌倉の場合、住宅地だけでなく観光地になるような旧鎌倉市街地、商業で賑わう大船、ロードサイドで店舗も多い深沢等、場所によって建てられる建物の大きさや用途を決めています。これを区分けしたのが用途地域図となります。住宅地となる多くが第一種低層住居専用地域ですが、店舗もできる近隣商業地域、ゲストハウスや簡易宿泊施設の開業もできる一種住居地域もあります。低層住居専用の地域と思ったら、隣はマンションも可能なエリアだった、、、なんてならないようにしっかりと用途地域やその制限等も確認しましょう。

用途地域図は各市町村のホームページでも見られる場合があります。

⑧これ以外にも多くの法令、条例があります。鎌倉の場合、埋蔵文化財調査を指導する文化財保護法や、風致や景観を守る為の風致条例、景観法。土砂災害対策推進法による土砂災害警戒区域。家づくりだけでなく、安全にかかわる事も記載がありますのでしっかりと確認し、分からないものは担当営業マンに聞きましょう。

⑨建物がどれぐらいの面積で建てられるのか、それは前項の用途地域によってほとんど割合が決まっています。敷地面積に対する建築面積を定める建ぺい率。敷地面積に対する延べ床面積(各階の面積合計)を定める容積率。鎌倉の第一種低層住居専用地域はほとんど建ぺい率40%、容積率80%となっていますが、この率は接する前面道路の大きさによって変わってきます。注意しましょう。

⑩ライフラインがどのように施設してあるのかも大事な要素です。ガスは都市ガスなのか、プロパンガスか、下水道は本下水か、浄化槽か。それによって今後のランニングコストも変わってきます。また地中埋設管類が全面の公道に通っているのか、隣地の方の引込みから分岐しているかも、将来的に工事や費用負担が発生する要因なので、詳細がどうなっているか担当営業マンに聞いてみましょう。地面を掘削する工事は思いのほか費用が掛かるので確実なチェックが必要です。

⑪「その他備考」の項目が実は一番大事な内容だったりします。この土地だけに該当する特に注意すべき事や、告知事項(過去に事故があったり)契約条件の記載がありますので必ず目を通しましょう。

⑫不動産業者が売主様と直接つながっている業者かどうか、確認しましょう。不動産業者は売主様から売却を依頼される時、一般、専任、専属専任(詳細はまた書きます。)のいづれかで媒介契約を結んでいます。やはり売主様と直接話ができる担当であれば間違いなく土地の詳細まで確認してますし、価格の交渉もしやすくなります。現在では不動産の公平な取引の為、市場に出ている物件はすべての不動産業者が取引できますが、やはり直に担当している業者とコンタクト取りましょう。

以上が、販売図面(マイソク)からわかる事です。これを今後さらにわかり易く分けて説明していく予定です。

 

土地調査の3大ポイント

これは、土地から家を建てたいお客様に僕が差し上げているチェックリストです。

ハウスメーカー営業を経験している僕は、メーカー目線と不動産屋目線の両方で土地を見るようにしています。

駅からの立地が良くて安いけど、家を建てるのは大変!とか

広さもあって地盤もしっかりしてる。思うような家が建てられるけど将来売れないような場所だったり、とか

ハウスメーカーの思惑と、不動産屋の思惑は意外と合わない事も多いのです。さらにお金のことが絡むと余計に双方うまくまとまりづらい、、、

ハウスメーカーは高いお家を建ててもらいたいから安い土地を買ってもらいたい。

不動産屋は高い土地を買ってもらいたいから安いメーカーで建ててもらいたい。

そんなメーカー、不動産屋で買っちゃダメですよ。笑

自分たちでも土地探しのノウハウを知って、判断できるようになってもらいたい。その一端として僕がいつも土地を見る時にしている事を項目表にしたのです。大きく分けるとチェックポイントは3つ

①販売図面からわかること

②行政の調査でわかること

③現地に行ってわかること

今後このブログでひとつづつ細かくご説明していくつもりですが、いづれも全部自分で調べられる事です。もしご興味あったらご連絡ください。詳しくご説明いたします。

洋一郎